En el caso de que el cambio de casero se produzca en un proceso concursal, si la vivienda alquilada, se realiza en el proceso concursal por medio de una dación en pago, sí se podría resolver anticipadamente tu contrato de alquiler.
Y, esta conclusión está apoyada por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2024 (STS 1374/2024) cuando lo que se ha producido para realizar los bienes inmuebles es lo que se denomina como“dación en pago concursal”.
¿Qué es la dación en pago concursal?
En palabras sencillas, es una forma de pagar deudas dentro de un concurso de acreedores (el proceso judicial que se abre cuando una persona o empresa no puede pagar lo que debe).En vez de venderse el bien inmueble en una subasta, el propietario se lo entrega directamente a un acreedor para saldar parte de la deuda.
El Tribunal Supremo ha explicado que esta operación, aunque parezca un acuerdo voluntario, en realidad funciona como una ejecución forzosa: el inmueble sale del patrimonio del propietario por obligación y con aprobación judicial.
¿Por qué esto afecta a los inquilinos?
Porque la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 13.1) dice que si el propietario pierde la vivienda por una “enajenación forzosa” (como una ejecución hipotecaria), el contrato de alquiler se extingue, salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
El Supremo ha dicho que la dación en pago concursal tiene el mismo efecto que una ejecución hipotecaria, lo que significa que si tu contrato no estaba inscrito, el nuevo propietario puede echarte.
El caso que decidió el Tribunal Supremo
- Una empresa tenía varios pisos alquilados.
- Entró en concurso de acreedores.
- Un acreedor se quedó con los pisos mediante dación en pago y cancelación de la hipoteca.
- Después, vendió los pisos a un tercero.
- Ese tercero demandó a los inquilinos para echarlos, porque sus contratos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad.
El Tribunal Supremo le dio la razón: la dación en pago concursal es como una ejecución hipotecaria, y por tanto “barre” el contrato de alquiler no inscrito.
Lección práctica
Si eres inquilino y alquilas a una empresa o persona que podría tener problemas económicos, inscribir tu contrato en el Registro de la Propiedad puede salvarte de un desahucio inesperado.
Si eres propietario en concurso de acreedores, debes saber que la dación en pago no es una venta normal, sino una operación que puede liberar el inmueble de cargas como el alquiler.
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