El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los temas más polémicos en las hipotecas: la comisión de apertura.
En dos recientes sentencias, el alto tribunal confirma que no se puede declarar nula de forma general para todos los casos. En cambio, su validez depende de un análisis individualizado, revisando si la cláusula fue transparente y proporcional en cada contrato.
¿Qué es la comisión de apertura?
Es una cantidad que el banco cobra una sola vez, normalmente al inicio del préstamo, por los gastos de estudio y tramitación de la hipoteca. Suele calcularse como un porcentaje del capital prestado (por ejemplo, el 0,50% o el 1%).
Aunque muchos clientes han reclamado su nulidad, el Supremo insiste en que no es abusiva por sí misma, pero sí puede serlo si no se cumplen ciertos requisitos de transparencia y proporcionalidad.
Lo que ha dicho el Tribunal Supremo
El Supremo, se apoya en los criterios de análisis determinados en su sentencia n.º 816/2023, de 29 de mayo, que fueron confirmados por las sentencias del TJUE emitidas el 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/2024). Estas resoluciones europeas sostienen que la jurisprudencia española sobre la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios es plenamente compatible con la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, relativa a las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores.
El alto tribunal español aclara, además, que la sentencia posterior del TJUE dictada el 5 de junio de 2025 (asunto C-280/24), que aborda un contrato de crédito al consumo y no un préstamo hipotecario, no altera la doctrina ya consolidada. En este fallo el tribunal europeo analiza cláusulas vinculadas a la formalización del préstamo y a gastos administrativos, conceptos más amplios que la noción de comisión de apertura regulada en el Derecho español. La propia sentencia del 5 de junio ni siquiera hace mención a las resoluciones europeas previas sobre hipotecas, dictadas por la misma Sala y el mismo ponente.
Criterios de validez
Siguiendo la línea marcada por el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea), recuerda que para decidir si esta comisión es válida hay que analizar:
1. Transparencia
- Que la cláusula esté claramente incluida en la escritura y redactada de forma comprensible.
- Que se haya informado al cliente de su existencia y coste antes de firmar, en la fase precontractual.
- Que no se cobren otras comisiones por el mismo concepto.
- Que se cumpla la normativa de transparencia vigente en la fecha de la hipoteca.
2. Ausencia de abusividad
- Que el importe no sea desproporcionado según los baremos medios en España en ese momento.
- Que se cobre solo una vez y no se repita por servicios similares.
- Que exista una justificación real por el servicio prestado.
En los casos revisados, las comisiones (0,50% y 1%) estaban dentro de los valores habituales, la información se dio antes de la firma y no hubo cobros duplicados. Por eso, el Supremo concluye que estas cláusulas eran válidas y transparentes.
¿Qué significa esto para los consumidores?
Que no todas las comisiones de apertura son ilegales, pero tampoco todas son válidas. Si tu hipoteca tiene esta comisión y crees que no te informaron bien o que el importe fue abusivo, es posible reclamar, pero solo si en tu caso concreto se incumplen los requisitos que marca la ley.
Además, conviene guardar toda la documentación relacionada con la firma del préstamo: la oferta vinculante, la FIPER (Ficha de Información Personalizada) y cualquier comunicación previa con el banco. Estos documentos serán clave para demostrar si la entidad actuó con transparencia.
El proceso de reclamación puede iniciarse directamente ante la entidad bancaria. Si no hay respuesta satisfactoria en un plazo razonable, el consumidor podrá acudir al Banco de España o interponer una demanda judicial. La experiencia demuestra que muchos bancos llegan a acuerdos antes del juicio, especialmente si el cliente cuenta con un informe jurídico sólido que avale su reclamación.
En resumen: El Supremo deja claro que la comisión de apertura no es automáticamente abusiva. Hay que examinar cada contrato y cada situación de forma individual para determinar si se puede anular y recuperar el dinero.
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Recuerda que cada situación es diferente: dos hipotecas firmadas en la misma fecha pueden tener consecuencias jurídicas distintas, dependiendo de la información que se facilitó al cliente y de cómo se redactó la cláusula en la escritura. Por eso es fundamental un análisis individualizado que determine si la comisión de apertura que pagaste cumple los requisitos de transparencia y proporcionalidad exigidos por la normativa y la jurisprudencia más reciente.
Si detectamos indicios de abusividad, podrás iniciar una reclamación formal para recuperar tu dinero. En muchos casos, el simple hecho de presentar una reclamación bien fundamentada provoca que las entidades lleguen a acuerdos extrajudiciales con el consumidor, evitando procesos largos y costosos. Y si fuera necesario acudir a los tribunales, contarás con un equipo experto que defenderá tus derechos hasta el final.
No dejes pasar más tiempo. Revisar tu hipoteca hoy puede suponer un importante ahorro mañana. Una cláusula aparentemente pequeña, como la comisión de apertura, puede representar cientos o incluso miles de euros que podrían volver a tu bolsillo.
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