Comisión de apertura en hipotecas: cuándo es abusiva y cómo reclamar

«¿Puedo recuperar el dinero de la comisión de apertura de mi hipoteca?» Es una de las preguntas que más nos llegan, y la respuesta lleva años cambiando.

Hoy ya se puede contestar con precisión. La comisión de apertura no es abusiva por defecto, pero puede anularse si falla en dos frentes: transparencia y proporcionalidad. Y desde 2025 hay además una cifra de referencia que permite hacerse una idea rápida de si hay caso.

Qué es la comisión de apertura

Es una cantidad que el banco cobra una sola vez, al inicio del préstamo, por los gastos de estudio y tramitación. Suele calcularse como un porcentaje del capital prestado: un 0,50%, un 1%.

Aunque muchos clientes han reclamado su nulidad, el Supremo insiste en que no es abusiva por sí misma. Lo que decide es cómo se informó y cuánto se cobró.

Cómo hemos llegado hasta aquí

Conviene entender la secuencia, porque explica por qué circulan datos aparentemente contradictorios.

2023: el Supremo fija el método

• STS núm. 816/2023, de 29 de mayo.

El Tribunal descarta las dos posiciones extremas. Ni los bancos pueden dar por válida cualquier cláusula, ni la mera existencia de una comisión de apertura la hace nula. Lo que impone es un examen individualizado de cada contrato.

Abril de 2025: el TJUE avala la doctrina española

• Sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025, asuntos C-699/23 y C-39/24. Pendiente: confirmar numeración de los asuntos y la fecha.

El Tribunal de Justicia declara que la jurisprudencia española sobre la comisión de apertura en préstamos hipotecarios es compatible con la Directiva 93/13/CEE.

La sentencia de junio que no cambia nada

• STJUE de 5 de junio de 2025, asunto C-280/24.

Circuló bastante y conviene aclararla: aborda un contrato de crédito al consumo, no un préstamo hipotecario, y analiza cláusulas sobre formalización y gastos administrativos, conceptos más amplios que la comisión de apertura del Derecho español. No altera la doctrina consolidada. De hecho, ni siquiera menciona las resoluciones europeas previas sobre hipotecas, dictadas por la misma Sala y el mismo ponente.

Junio y noviembre de 2025: llega el umbral

• STS núm. 1621/2025 y STS núm. 1625/2025.

Aquí es donde el método se vuelve utilizable. El Supremo anula una comisión del 2,17% del capital, razonando que el coste medio de las comisiones de apertura en España oscila habitualmente entre el 0,25% y el 1,50%.

Y en la otra sentencia declara abusiva una cláusula que indicaba un porcentaje sin especificar la cifra exacta sobre la que se aplicaba.

Los dos requisitos que debe cumplir el banco

Transparencia: ¿te explicaron qué pagabas y por qué?

• No basta con que la cláusula figure en la escritura.
• La redacción debe entenderse con una lectura sencilla, y debe indicar que es un pago único e inicial, su causa y su finalidad.
• El banco debió entregarte las tarifas de comisiones y la ficha informativa antes de ir al notario, en fase precontractual.
• La cláusula debe expresar la cifra, no solo el porcentaje. Si no sabías cuánto ibas a pagar exactamente, hay motivo de nulidad.
• No puede cobrarse dos veces lo mismo. La comisión de apertura cubre estudio y tramitación: si además te cobraron «gastos de estudio» aparte, hay solapamiento.
• Y debe respetarse la normativa de transparencia vigente en la fecha de tu hipoteca, que no es la misma en 2007 que en 2020.

Proporcionalidad: ¿fue una cantidad razonable?

• Que el importe no sea desproporcionado respecto de los baremos medios en España en ese momento.
• Que se cobre una sola vez y no se repita por servicios similares.
• Que exista una justificación real del servicio prestado.

Cuándo tienes caso

Cuatro situaciones en las que una reclamación tiene recorrido:

• El coste fue excesivo. Por encima del 1,50% del capital prestado. En una hipoteca de 150.000 euros, eso son más de 2.250 euros.
• Faltan datos en la escritura. Aparece un porcentaje pero no el importe final en euros, o la redacción es confusa.
• Hubo doble cobro. Comisión de apertura y, además, comisión de estudio u otra comisión por el mismo concepto.
• No hubo información previa. No te facilitaron la oferta vinculante ni las tarifas con antelación suficiente a la firma.

Qué documentación necesitas

Antes de reclamar, reúne:

• La escritura de préstamo hipotecario.
• La oferta vinculante.
• La ficha de información precontractual.
• El artículo original menciona la FIPER. Comprobar qué documento corresponde según la fecha de la hipoteca: para las firmadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el documento es la FEIN, junto con la FiAE. Ajustar el texto para que el lector pida el documento correcto según su fecha.
• Cualquier comunicación previa con el banco: correos, simulaciones, ofertas.

Cómo se reclama

Primero, reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. Es gratuita y deja constancia.

Si no hay respuesta satisfactoria, cabe acudir al Banco de España o interponer demanda.

Nuestra experiencia es que muchas entidades transigen antes del juicio cuando la reclamación viene con los números hechos y la escritura analizada. Sin eso, la contestación estándar es un no.

Nuestro criterio

El Supremo ha cerrado la puerta a las reclamaciones genéricas y ha abierto una bastante grande para los casos de abuso real.

La consecuencia práctica es que esto ya no se resuelve con una demanda de plantilla. Se resuelve leyendo la escritura, mirando el porcentaje, comprobando si la cifra en euros estaba escrita y buscando si hay una segunda comisión por el mismo concepto. Es un trabajo de media hora que decide si merece la pena reclamar.

Dos hipotecas firmadas el mismo día en la misma oficina pueden tener suerte distinta, según qué información se dio y cómo se redactó la cláusula.

Si quieres saber si tu comisión supera el umbral o si tu cláusula es transparente, revisamos tu escritura. Y si la conclusión es que no hay caso, te lo diremos igual.