Es una de las preguntas más frecuentes en estos momentos: «¿Puedo recuperar el dinero de la comisión de apertura de la hipoteca?»
Durante años, ha existido mucha confusión en torno a esta cuestión. Para la banca, esta cláusula es perfectamente legal. Sin embargo, para los consumidores ha sido y es un abuso. Tras las últimas resoluciones de la justicia europea, el Tribunal Supremo ha dictado nuevas sentencias en 2025 (específicamente en junio y noviembre) que fijan las reglas definitivas.
La respuesta corta a la pregunta que hemos formulado que: La comisión de apertura NO es ilegal y abusiva por defecto, pero SÍ puede anularse si no cumple dos requisitos estrictos: transparencia y proporcionalidad.
Si el banco que concedió el préstamo hipotecario cobró una comisión de apertura excesiva o no cumplió con sus deberes de información, según el Tribunal Supremo las cantidades cobradas podrían ser devueltas. Explicamos las claves de las Sentencias del Tribunal Supremo núm. 1621/2025 y núm. 1625/2025 respectivamente.
La nueva posición del Tribunal Supremo: hay que examinar «caso por caso»
La postura del alto Tribunal se adapta a las exigencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y ha actualizado su doctrina. Ni los bancos pueden considerar válidas todas las cláusulas insertadas en los contratos de préstamo hipotecario, ni la mera inclusión de la comisión de apertura supone la nulidad automática de la cláusula para los consumidores.
Para determinar si la cláusula que se refiere a la comisión de apertura es lícita o es abusiva, los jueces deben hacer un examen individualizado del contrato de préstamo hipotecario. Para que la comisión de apertura sea considerada válida, el banco debe demostrar que cumplió con sus deberes de inclusión y transparencia. Si no se acredita que esto se realizó es probable que pueda recuperar el dinero pagado.
Los dos requisitos para que la comisión sea válida
Según las sentencias más recientes de junio y noviembre de 2025, para que el banco pueda cobrar una comisión de apertura tiene que cumplir con dos requisitos:
1. El Control de Transparencia: Dicho de otra manera, ¿explicaron qué y por qué se pagaba?
No basta con que la cláusula esté en el contrato. El Tribunal Supremo exige:
- Claridad total: La cláusula debe entenderse con una lectura sencilla. Debe especificar que es un pago único e inicial, su causa y propósito.
- Información previa: El banco debió entregarte las tarifas de comisiones y la ficha informativa antes de ir al notario.
- Sin letra pequeña en los cálculos: La Sentencia 1625/2025 ha declarado abusiva una cláusula porque ponía un porcentaje, pero no especificaba la cifra exacta sobre la que se aplicaba. Si no sabías cuánto ibas a pagar exactamente, es nula.
- No pagar dos veces por lo mismo: La comisión de apertura cubre el estudio y trámite. Si el banco te cobró aparte «gastos de estudio», hay un solapamiento ilegal.
2. El control de proporcionalidad (¿es una cantidad demasiado alta?)
Este es el punto más novedoso y útil para usted. El Supremo ha empezado a poner «límites» al precio establecido en la cláusula del préstamo hipotecario.
En la Sentencia 1621/2025, el Alto Tribunal declaró nula una comisión del 2,17% del capital. ¿El motivo? El coste medio de las comisiones de apertura en España oscila habitualmente entre el 0,25% y el 1,50%.
Por ello, si el banco cobró una comisión de apertura superior al 1,50% del capital prestado, existen muchas posibilidades de que sea declarada desproporcionada y declarada cláusula abusiva, lo que conllevaría recuperar su dinero.
Derecho hipotecario: ¿Cuándo puedes reclamar tu comisión de apertura?
Basándonos en la doctrina actualizada por el Tribunal Supremo en este año 2025, la reclamación de lo pagado en la comisión de apertura en un préstamo hipotecario podría prosperar si se encuentra en una de estas situaciones:
- El coste fue excesivo: Si se pagó más de un 1,50% del capital prestado (ejemplo: más de 2.250€ en una hipoteca de 150.000€).
- Falta de datos: En la escritura aparece un porcentaje, pero no el importe final en euros, o la redacción es confusa.
- Doble cobro: Se cobró una comisión de apertura y también una comisión de estudio o comisión adicional aparte.
- Falta de información: No facilitaron la oferta vinculante ni las tarifas aplicadas con antelación suficiente a la firma.
En conclusión: No dé su dinero por perdido
El Tribunal Supremo ha cerrado la puerta a las reclamaciones genéricas, pero ha abierto una ventana muy grande para los casos reales de abuso, que son la mayoría.
Muchos consumidores firmaron comisiones del 2% o 3% sin saber que eso estaba muy por encima del precio de mercado. Ahora, sabemos que eso es desproporcionado y reclamable.
¿No sabe si su comisión supera el límite previsto por el Tribunal Supremo o si su cláusula es transparente? No se preocupe, en Deudali Abogados revisamos su escritura gratuitamente.
