El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado un importante respaldo a las personas que han perdido su vivienda por una ejecución hipotecaria. Según una reciente sentencia (C-351/23, de 24 de junio de 2025), si existen indicios de que el contrato hipotecario tenía cláusulas abusivas y no se te dio suficiente protección como consumidor, puedes impugnar la transmisión de la vivienda, incluso si ya fue vendida a un tercero.
El caso que dio lugar a la sentencia
Una pareja en Eslovaquia firmó una hipoteca de 63.000 € con su banco para su vivienda familiar. El contrato incluía una cláusula que permitía al banco exigir el pago inmediato de toda la deuda si había impagos. Tras algunos retrasos en los pagos, el banco ejecutó la hipoteca mediante una subasta extrajudicial (es decir, sin intervención directa de un juez en la subasta) y la casa fue adjudicada a una empresa.
Pero la pareja ya había presentado una demanda alegando que la hipoteca contenía una cláusula abusiva y había pedido frenar la ejecución. Aun así, la venta se llevó a cabo y la nueva propietaria intentó desalojarlos. Ellos se negaron, presentando otra demanda para cuestionar la legalidad de la venta.
Lo que dice el TJUE
El TJUE ha establecido que:
- Los consumidores tienen derecho a cuestionar la venta de su casa si existen indicios claros de que el contrato tenía cláusulas abusivas y si actuaron a tiempo para defenderse.
- La legislación nacional no puede permitir que una ejecución hipotecaria siga adelante mientras hay una solicitud de suspensión en curso por cláusulas abusivas, sin dar opción a anularla judicialmente.
- No importa que la vivienda ya haya sido vendida a un tercero: se puede impugnar la transmisión si el comprador sabía que existía un procedimiento judicial abierto y que había indicios de abusos.
¿Por qué es importante esta sentencia?
Porque en muchos casos, las familias piensan que una vez subastada su vivienda ya no hay nada que hacer. Esta decisión del TJUE demuestra que no siempre es así:
- Si hubo cláusulas abusivas (por ejemplo, vencimiento anticipado injusto, intereses abusivos o comisiones desproporcionadas)…
- Si el consumidor intentó paralizar la ejecución en su momento…
- Y si se informó a las partes interesadas…
… aún es posible defender tus derechos y, en algunos casos, recuperar tu vivienda.
En resumen: Si perdiste tu casa por una ejecución hipotecaria en Madrid o por España y crees que tu contrato tenía cláusulas abusivas, todavía puedes tener opciones legales. La clave está en actuar rápido, contar con asesoramiento especializado y demostrar que intentaste frenar la ejecución en su momento.
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