¿Puede Hacienda usar la tasación hipotecaria para calcular el ITP?

Compra usted una vivienda por 180.000 euros, lo declara así, y meses después recibe una propuesta de liquidación complementaria del ITP. El motivo: el banco tasó el inmueble en 230.000 y la Administración entiende que ese es el valor que debió declarar. La pregunta es si la tasación hipotecaria, que se hizo para otra cosa y con otra finalidad, puede servir para eso.

La respuesta corta es que sí, con condiciones. La respuesta útil depende de una fecha, y conviene empezar por ahí porque el marco legal cambió en 2022 y buena parte de lo que se publica sobre esta materia sigue describiendo el régimen anterior.

La primera pregunta: cuándo se produjo el devengo

• Si la compraventa es de 2022 en adelante, el asunto se juega en el valor de referencia del Catastro.
• Si es anterior al 1 de enero de 2022, o si no existe valor de referencia para ese inmueble, entonces sí estamos en el terreno de la comprobación de valores y de la tasación hipotecaria.

Son dos regímenes distintos, con normas distintas y vías de defensa distintas. Confundirlos es el error más caro que se comete en estos expedientes.

Régimen actual: manda el valor de referencia

Lo que dice hoy el artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD

La Ley 11/2021 reescribió el precepto. En bienes inmuebles, la base imponible es el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

Con un matiz que perjudica siempre en la misma dirección: si el valor declarado por los interesados o el precio pactado son superiores al valor de referencia, se toma como base imponible la mayor de esas magnitudes. Nunca la menor.

Obsérvese que el concepto de «valor real», sobre el que giraba toda la discusión clásica, ya no figura en el artículo.

Cuándo sigue habiendo comprobación de valores

Solo cuando no exista valor de referencia para ese inmueble o el Catastro no pueda certificarlo. En ese caso la base imponible es la mayor de tres magnitudes —valor declarado, precio pactado o valor de mercado— y ahí sí, expresamente, «sin perjuicio de la comprobación administrativa».

Es decir: la tasación hipotecaria sigue viva como medio de comprobación, pero en un espacio mucho más reducido del que ocupaba antes.

Cómo se impugna el valor de referencia

Aquí hay una restricción procesal que sorprende a mucha gente. El valor de referencia no se puede recurrir por sí solo. Solo cabe impugnarlo de dos maneras:

Recurriendo la liquidación que en su caso practique la Administración.

O solicitando la rectificación de la autoliquidación, cuando se considere que la determinación del valor de referencia ha perjudicado los intereses legítimos del contribuyente.

El informe del Catastro

Y hay una segunda particularidad que conviene conocer antes de decidir la estrategia. Cuando se pide esa rectificación o se interpone recurso de reposición impugnando el valor de referencia, la Administración tributaria resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro.

Vinculante. Quien decide, en la práctica, no es la oficina liquidadora sino el Catastro. Eso condiciona por completo cómo hay que redactar las alegaciones y qué documentación aportar: el destinatario real del escrito es un técnico catastral, no un liquidador.

El propio precepto exige que ese informe motive el valor ratificado o corregido expresando la resolución de la que trae causa y los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación. Si no lo hace, ahí hay un motivo de impugnación.

Régimen anterior: la tasación hipotecaria como medio de comprobación

Por qué le interesa a Hacienda

Cuando se compra con hipoteca, el banco encarga una tasación para conocer el valor del inmueble como garantía del préstamo. Esa tasación se acredita mediante certificación, se hace constar en la escritura de constitución de la hipoteca y accede al Registro de la Propiedad.

El resultado es que la Administración dispone, en el mismo protocolo notarial, de dos cifras distintas sobre el mismo inmueble: la de la escritura de compraventa y la de la tasación. Cuando difieren de forma apreciable, abre comprobación.

El apoyo legal es el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que admite como medio de comprobación «el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria».

La sentencia de 4 de diciembre de 2024

La STS 1915/2024, de 4 de diciembre (rec. 2810/2023, ECLI:ES:TS:2024:5943) completa la doctrina anterior de la Sala. Fijó tres criterios.

Primero: la diferencia de valores basta para abrir la comprobación

La exigencia de justificar la apertura del procedimiento, que el Tribunal mantiene, puede entenderse cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado y el asignado en la tasación hipotecaria resulte una diferencia relevante.

Segundo: no hay que probar ocultación ni fraude

La Administración no está obligada a acreditar previamente que el valor de tasación coincide con la base imponible del impuesto, ni la existencia de ningún elemento de defraudación que deba corregirse. El medio del 57.1.g) no soporta cargas adicionales respecto de los demás medios del artículo 57.

Tercero: el contribuyente puede contradecirla

Tanto en vía administrativa como judicial. Pero el Tribunal añade algo que conviene leer con atención: a efectos de motivación, basta con que el órgano comprobador asuma la tasación hipotecaria, siempre que esta sea motivada y justificada y se haya dado a conocer al interesado.

La condición que suele pasarse por alto

El Tribunal no formula el primer criterio en abstracto. Lo remata con un «máxime» que es una condición de hecho:

«máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor.»

Merece la pena detenerse. El razonamiento se apoya en que el comprador tuvo delante las dos cifras el mismo día, en la misma notaría, y no dijo nada. Si en su caso eso no ocurrió —porque la tasación no constaba en la escritura, porque el préstamo se firmó en otro momento, o porque sí reaccionó frente a ella— el argumento del Tribunal no encaja igual, y ahí hay un espacio de defensa que conviene explorar.

Basta el certificado, no hace falta el informe técnico completo

Era la tercera cuestión casacional y la respuesta es desfavorable al contribuyente, así que más vale anticiparla.

La legislación hipotecaria configura la certificación como una síntesis del informe técnico de tasación, informe que debe recoger los aspectos jurídicos y técnicos que influyen en la valoración y los cálculos que conducen al valor final, firmado por técnico competente. El Supremo concluye que, siendo así, la certificación acredita la existencia de ese informe y es documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación.

Alegar que Hacienda no ha aportado el informe completo no va a prosperar.

Por qué perdió el contribuyente en aquel caso

Este es el dato más aprovechable de la sentencia y suele omitirse: el recurso de casación se desestimó.

El Tribunal lo explica sin ambages. Habla de «la pasividad mostrada por la parte recurrente, tanto en vía administrativa como en vía jurisdiccional, al no ofrecer prueba alguna tendente a desvirtuar el valor comprobado». El recurrente se limitó a sostener que el método no era adecuado porque no se había demostrado antes que el precio de la escritura fuera irreal.

La sentencia de instancia, que el Supremo confirma, lo remata: la tasación no fue desvirtuada mediante prueba pericial, y además el técnico había visitado el inmueble.

Traducido: la doctrina desplaza la carga de la contraprueba al contribuyente. Quien no aporta valoración alternativa, pierde. No por un defecto de la ley, sino por no haber hecho su trabajo.

La herramienta que hay que usar: la tasación pericial contradictoria

El artículo original de este blog recomendaba «encargar una tasación independiente». Existe un procedimiento específico para eso y conviene nombrarlo: la tasación pericial contradictoria del artículo 135 de la Ley General Tributaria.

Cuándo se promueve

Dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación practicada según los valores comprobados. Y hay dos efectos que hacen de esta vía la primera opción en casi todos los casos:

• Suspende la ejecución de la liquidación. No hay que pagar ni garantizar mientras se tramita.
• Suspende el plazo para interponer recurso o reclamación. No se pierde ninguna vía por usarla.
• Suspende además el plazo para iniciar el procedimiento sancionador que pudiera derivar de la liquidación, o el plazo máximo para terminarlo si ya se hubiera iniciado.

La regla que casi nadie conoce

Si la diferencia entre el valor del perito de la Administración y el del perito designado por el contribuyente, en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10% de la tasación del contribuyente, prevalece esta última y sirve de base para la liquidación.

Sin perito tercero, sin más trámite. En una vivienda media, ese doble umbral se cumple con frecuencia.

Si hay que ir al perito tercero

Se designa de las listas que los colegios profesionales remiten cada mes de enero, por sorteo y orden correlativo.

Los honorarios del perito tercero los paga el contribuyente si la diferencia entre la tasación de ese tercero y el valor declarado supera el 20% del valor declarado. En caso contrario los paga la Administración.

Y una advertencia que cuesta expedientes: el perito tercero puede exigir provisión de honorarios mediante depósito en el plazo de 10 días, y la falta de depósito por cualquiera de las partes supone aceptar la valoración del perito de la otra, sea cual sea la diferencia entre ambas.

Un descuido de diez días puede cerrar el asunto en contra.

El suelo y el techo

La valoración del perito tercero sirve de base a la liquidación con los límites del valor declarado y el valor comprobado inicialmente por la Administración. No puede salir un resultado peor que la comprobación de partida. La tasación pericial contradictoria, bien planteada, no tiene riesgo al alza.

Nuestro criterio

Sobre esta materia circula una idea equivocada en cada dirección. Unos sostienen que Hacienda no puede usar la tasación del banco. Otros, que frente a la comprobación no hay nada que hacer.

Lo que enseña la sentencia de diciembre de 2024 es distinto y más incómodo: la Administración puede, no tiene que justificar apenas nada para empezar, y quien pierde es quien no aporta prueba. La discusión no está en si el método es válido. Está en el número.

Por eso el trabajo aquí es pericial antes que jurídico. Un escrito impecable sin una valoración que lo respalde no gana estos asuntos, y una valoración solvente presentada por el cauce del artículo 135 los gana con bastante frecuencia.

Si ha recibido una propuesta de liquidación o una comprobación de valor, lo primero es identificar la fecha de devengo y comprobar si existe valor de referencia. De eso depende todo lo demás. Revisamos el expediente antes de que venza el plazo del primer recurso, que es el que abre la puerta a la tasación pericial contradictoria.