En Deudali Abogados, especialistas en derecho tributario y contencioso-administrativo, analizamos una cuestión que genera muchas consultas:
¿Puede la Administración usar el valor de tasación hipotecaria para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo aclara varios puntos clave que afectan directamente a contribuyentes, compradores de vivienda y profesionales del sector inmobiliario.
¿Qué es la tasación hipotecaria y por qué importa?
Cuando compras un inmueble mediante hipoteca, el banco suele encargar una tasación oficial para conocer el valor de la propiedad como garantía del préstamo. Este valor puede diferir del declarado en la escritura de compraventa, y ahí empieza el problema.
La Agencia Tributaria puede iniciar una comprobación del valor declarado si detecta diferencias con esa tasación. ¿Está justificado legalmente? ¿Es suficiente ese dato?
Lo que dice la sentencia del Tribunal Supremo (4/12/2024, rec. 2810/2023)
El Alto Tribunal ha resuelto recientemente esta controversia con una sentencia de gran importancia para abogados fiscalistas y particulares. Estas son las claves jurídicas:
La Administración puede iniciar la comprobación con la sola diferencia de valores
“Puede entenderse suficientemente cumplida [la justificación de la comprobación] cuando, al comparar el valor declarado por el contribuyente y el asignado en la tasación hipotecaria, exista una diferencia relevante.”
(Sentencia TS, 04/12/2024)
Esto se basa en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria (LGT), que permite como medio de comprobación “el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas”.
¿Puede Hacienda usar solo ese dato como prueba?
Sí, pero no como valor definitivo. La sentencia aclara:
“La Administración puede utilizar la tasación hipotecaria como medio de comprobación del valor real […] sin tener que demostrar previamente que coincide con la base imponible del impuesto.”
“No está obligada a probar la existencia de defraudación.”
Esto refuerza el uso de la tasación hipotecaria como indicio válido, siempre que se emita según la legislación hipotecaria.
Pero no es una prueba absoluta: el contribuyente puede rebatirla
El Tribunal también protege el derecho del contribuyente a defenderse y aportar pruebas en contra:
“El contribuyente puede contradecir la comprobación en vía administrativa o judicial […], aportando una pericial que demuestre que el valor está fuera del rango razonable.”
Si no se presenta una tasación alternativa, la Administración tiene más fácil mantener su criterio.
¿Qué se considera «valor real» de un inmueble?
El valor real no es una cifra exacta ni única. La jurisprudencia admite que existe un rango razonable, con un mínimo y un máximo aceptable. Si se demuestra que la tasación hipotecaria está fuera de ese rango, puede perder fuerza probatoria.
¿Qué recomendamos desde Deudali?
En caso de recibir una notificación de comprobación de valor:
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No te precipites en aceptar el nuevo valor.
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Consulta con un abogado especializado en derecho tributario.
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Encarga una tasación independiente y motivada si el valor propuesto es excesivo.
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Prepara una buena defensa en fase administrativa, para evitar llegar al juzgado.
Conclusión: ¿Es legal que Hacienda use la tasación hipotecaria?
Sí, pero no puede considerarla indiscutible. El contribuyente tiene derecho a rebatirla con argumentos sólidos y periciales.
Si estás en esta situación, en Deudali podemos ayudarte a defender tu caso ante la Administración o los tribunales.
¿Tienes dudas sobre la comprobación de valor o una liquidación del ITP?
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Nuestro equipo jurídico especializado en derecho tributario y contencioso-administrativo te asesorará con rigor y cercanía.
