Entregas la casa al banco, se cancela la hipoteca y respiras. Y unos meses después llega una carta de Hacienda, o del ayuntamiento, reclamándote un impuesto por una operación en la que no has ganado nada.
La dación en pago de la vivienda habitual está exenta de IRPF y de plusvalía municipal, pero con requisitos. Y aquí viene lo que casi nadie explica bien: los requisitos no son los mismos en los dos impuestos.
Qué es la dación en pago
Es la transmisión al acreedor de un bien del deudor, mueble o inmueble, con el objeto de extinguir la deuda que se mantiene con él.
El caso habitual: la vivienda hipotecada
El acreedor acepta como pago de la hipoteca el propio bien que la garantiza, y la hipoteca queda extinguida. También puede darse con un vehículo o con cualquier otro bien, aunque en la práctica casi todos los casos son inmuebles.
Hay además operaciones que no se llaman dación pero producen el mismo efecto: compraventas a sociedades patrimoniales vinculadas al acreedor hipotecario, o a terceros, consentidas por la entidad financiera. Las consecuencias son las mismas.
Cuidado con las daciones encubiertas
Esta es la parte que más disgustos causa y la que menos se cuenta.
Algunas entidades y fondos ofrecen acuerdos que se presentan como dación en pago pero no lo son del todo: convierten parte de la deuda en un préstamo a largo plazo y bajo interés, un préstamo «blando». El resultado es que el banco se queda la casa y tú te quedas con deuda viva.
Sobre el papel parece un buen trato, porque la cuota nueva es pequeña. En la práctica has perdido la vivienda y sigues debiendo.
Y hay una consecuencia fiscal que se pasa por alto: si la deuda no se condona sino que se refinancia, no hay quita. No hay nada que eximir, porque no se ha extinguido nada. Lo que hay es un préstamo nuevo.
IRPF: la exención del artículo 33.4.d)
Qué cubre
Están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa misma vivienda, contraídas con entidades de crédito o con cualquier otra entidad que de manera profesional conceda préstamos o créditos hipotecarios.
Dos precisiones que se pierden con frecuencia.
El garante también está cubierto. Quien hipotecó su vivienda para avalar la deuda de otro entra en la exención.
No hace falta que sea una dación. El precepto añade que también están exentas las ganancias derivadas de la transmisión de la vivienda realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siempre que concurran los mismos requisitos. Si te subastaron la casa, mira esto.
El requisito, y a quién mira
Aquí está el punto donde más se confunde la gente, incluidos artículos que circulan por internet. El precepto dice:
«En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.»
El propietario. A efectos de IRPF no se mira a la unidad familiar, ni al cónyuge, ni a los hijos. Si tu pareja tiene un piso heredado, eso no te hace perder la exención en el IRPF.
Y fíjate en la expresión «en cuantía suficiente». No basta con tener algún otro bien: hay que tener bienes bastantes para pagar toda la deuda y salvar la casa.
Plusvalía: la exención del artículo 105.1.c)
Qué cubre
Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, con la misma finalidad y frente a las mismas entidades. Y, otra vez, también las realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
Aquí sí cuenta la unidad familiar
Esta es la diferencia con el IRPF:
«Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria.»
Nótese además el momento en que se mide: «en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda». No en la fecha de la escritura.
Para saber qué es unidad familiar se acude a la Ley del IRPF, con una precisión propia del precepto: se equipara el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.
Pero se presume que cumples
Y aquí está el mejor argumento de todo el artículo, que se ignora constantemente:
«Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.»
No tienes que demostrar que no tienes otros bienes. Se presume que no los tienes, y si el ayuntamiento comprueba después lo contrario, entonces gira la liquidación.
Esto importa mucho en la práctica, porque hay ayuntamientos que exigen notas simples de todos los inmuebles, certificados bancarios y declaraciones juradas como condición previa para aplicar la exención. La ley no lo permite: la carga probatoria es de la Administración y va después, no antes.
Si te lo exigen, aporta lo que quieras aportar, pero invoca expresamente la presunción del artículo 105.1.c).
Qué es vivienda habitual a estos efectos
El precepto lo define, y conviene comprobarlo lo primero:
«se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años»
Empadronamiento ininterrumpido. Es un criterio objetivo y comprobable, y es lo que va a mirar el ayuntamiento.
Las diferencias, de un vistazo
| IRPF · art. 33.4.d) | Plusvalía · art. 105.1.c) | |
|---|---|---|
| Quién no debe tener otros bienes | El propietario | El deudor o garante o cualquier miembro de su unidad familiar |
| En qué momento se mide | No lo precisa | Al poder evitar la enajenación |
| ¿Hay presunción de cumplimiento? | No | Sí |
| Definición de vivienda habitual | No la da | Empadronamiento de 2 años |
| Cubre al garante | Sí | Sí |
| Cubre ejecuciones hipotecarias | Sí, judiciales y notariales | Sí, judiciales y notariales |
Antes de discutir la exención de plusvalía, comprueba si hay impuesto
Este es el orden correcto y casi nadie lo sigue. Desde la reforma que siguió a la anulación del sistema de cálculo por el Tribunal Constitucional en 2021, el impuesto tiene dos válvulas de escape antes de llegar a las exenciones.
Si no hubo incremento de valor, no hay impuesto
El artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que no se produce la sujeción cuando se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición.
Para acreditarlo hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión. Y se toma, en cada caso, el mayor de dos valores: el que conste en el título o el comprobado por la Administración, sin computar gastos ni tributos.
En una dación en pago la operación suele ser de pérdida. Si compraste en 2007 y entregas hoy, es muy probable que no haya hecho imponible en absoluto, con lo que la discusión sobre la exención sobra.
Y si lo hubo pero es menor que la base calculada
El artículo 107.5 permite que, cuando el incremento real sea inferior a la base imponible determinada por el método objetivo, se tome como base ese incremento real.
Es el segundo método de cálculo, el que introdujo la reforma. Se activa a instancia del sujeto pasivo, no de oficio.
De modo que el orden de comprobación es: primero, si hay incremento; después, cuál es la base menor; y solo entonces, si procede la exención. Empezar por el final es el error habitual.
Y la deuda que queda viva
Si tras la dación el banco condona parte de la deuda, esa quita es una renta para ti. La pregunta es si tributa.
La disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del IRPF declara exentas las rentas obtenidas por los deudores como consecuencia de quitas y daciones en pago de deudas, pero solo en unos supuestos concretos: las establecidas en convenio concursal aprobado judicialmente, en acuerdo de refinanciación homologado, en acuerdo extrajudicial de pagos o como consecuencia de la exoneración del pasivo insatisfecho.
Y con una condición añadida: siempre que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas.
Conviene leer bien esa lista, porque de ella se sigue algo incómodo. Una quita pactada directamente con el banco, fuera de todo procedimiento concursal, no está en el supuesto. La exención está pensada para el marco concursal, no para la negociación bilateral.
Por eso, cuando la deuda pendiente es grande, la exoneración del pasivo insatisfecho no solo resuelve la deuda: también encaja el tratamiento fiscal de la quita. Son dos motivos, no uno.
Un apunte técnico para quien vaya a citar el precepto: la disposición sigue remitiendo a la Ley Concursal de 2003 y a su artículo 178 bis, hoy sustituidos por el Texto Refundido de la Ley Concursal. La remisión debe entenderse hecha a los preceptos vigentes equivalentes.
Qué comprobar antes de firmar una dación
- El empadronamiento. Que figures empadronado en la vivienda de forma ininterrumpida los dos años anteriores. Si te fuiste antes de firmar, se complica.
- Quién es el propietario y quién el deudor. No siempre coinciden, y de eso depende qué exención juega y con qué requisitos.
- Si hay garante. Está cubierto en los dos impuestos y muchas veces ni se plantea.
- Qué patrimonio hay. Para el IRPF, el del propietario. Para la plusvalía, el de la unidad familiar, con la equiparación de la pareja de hecho inscrita.
- Si de verdad es una dación. Lee el acuerdo entero. Si hay un préstamo nuevo por la diferencia, no estás cerrando el asunto, lo estás aplazando.
- Y qué documentación te exige el ayuntamiento. Si te pide acreditar de antemano que no tienes bienes, recuérdale la presunción.
Nuestro criterio
La dación en pago es una salida razonable cuando el inmueble vale menos que la deuda y no hay forma de sostener el préstamo. Fiscalmente está bien resuelta: quien pierde su casa para pagar una hipoteca no debería, además, pagar impuestos por ello.
Lo que vemos en el despacho es que los problemas rara vez vienen de la exención, que suele aplicarse sin discusión cuando se dan los requisitos. Vienen de dos sitios: de firmar como dación algo que no lo es, y de no comprobar el empadronamiento hasta que ya no hay remedio.
Y hay un tercero, más caro. Aceptar una dación sin haber calculado antes qué pasa con la deuda que queda. Porque esa parte, si no va por la vía concursal, ni se exonera ni está exenta.
Las tres cosas se arreglan leyendo antes. Si te han ofrecido una dación en pago, o te la han hecho y ahora te reclaman un impuesto, revisamos la operación, las dos exenciones y lo que quede pendiente.
Referencias
- Artículo 33.4.d) y disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Artículos 104.5, 105.1.c) y 107.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004
